Seguro para inmobiliarias: RC profesional, ciberriesgo o Multirriesgo

Análisis profesional de riesgos

Un comprador recibe por correo las instrucciones para transferir la señal de una vivienda. El mensaje llega en el hilo de siempre, con la firma de la agencia, el formato habitual y el importe correcto. Solo cambia una cosa: el número de cuenta.

El dinero sale, la operación se cae y alguien tendrá que responder. En ese momento se abre una pregunta concreta: cuál de sus pólizas está pensada para este supuesto. Ninguna de las tres que suele tener una agencia lo atiende del mismo modo.

Un seguro de inmobiliaria se reparte entre tres contratos distintos: la Responsabilidad Civil profesional, el ciberriesgo y el Multirriesgo de la oficina. Este artículo separa qué atiende cada uno y dónde se producen los huecos.

Una inmobiliaria maneja tres cosas ajenas: dinero, datos e inmuebles

El riesgo de una agencia inmobiliaria tiene poco que ver con el de un comercio con escaparate. La oficina, el mobiliario y los equipos representan una parte menor de lo que está en juego. El grueso circula por otros canales.

Por sus manos pasan cantidades que pertenecen a otros: señales, arras, reservas, fianzas de arrendamiento y, en ocasiones, rentas que se cobran por cuenta del propietario. Pasan también datos personales de alta sensibilidad: documentos de identidad, nóminas, vidas laborales, datos bancarios y, en los alquileres, información sobre la solvencia de cada candidato. Y pasan llaves e inmuebles de terceros, que la agencia enseña, abre y a veces custodia durante meses.

Esas tres corrientes explican por qué el análisis de una inmobiliaria empieza lejos del local.

La Responsabilidad Civil profesional: el error en el expediente

La RC profesional es la garantía que habría que revisar cuando la reclamación nace del asesoramiento o de la gestión, y no de un daño físico. En este sector, los supuestos tienen nombre propio: una información incorrecta sobre las cargas que pesan sobre un inmueble, una discrepancia entre la superficie anunciada y la registral, un problema con el certificado energético o la cédula de habitabilidad, un error en la redacción o en la gestión de las arras, o un asesoramiento sobre un arrendamiento que después se discute.

Conviene detenerse en un detalle técnico que decide muchos expedientes: la delimitación temporal. Las pólizas de RC profesional suelen contratarse en función del momento en que se presenta la reclamación, y la Ley de Contrato de Seguro admite en su artículo 73 ese tipo de cláusulas, con los requisitos que allí se establecen sobre cobertura retroactiva o posterior.

La consecuencia práctica es directa: una operación cerrada hace tres años puede generar una reclamación hoy, y lo que determina la respuesta es cómo esté delimitada temporalmente la póliza vigente. Por eso, cambiar de compañía o dejar la póliza sin renovar son decisiones que conviene analizar con calma. Puede ver el planteamiento general en la página de Responsabilidad Civil profesional.

Hay además un requisito que no depende de la compañía: algunas comunidades autónomas exigen la inscripción de los agentes inmobiliarios en un registro y, en su caso, acreditar un seguro de responsabilidad civil y una garantía por las cantidades que la agencia reciba de terceros. Conviene comprobar la normativa autonómica aplicable, porque condiciona tanto la actividad como las condiciones de aceptación del riesgo.

El ciberriesgo: el correo, el CRM y los datos de los clientes

El segundo frente es el que abría este artículo. La suplantación de una cuenta de correo para desviar una transferencia es una modalidad de fraude que afecta de lleno a un sector donde se comunican importes y números de cuenta por vía electrónica.

Ese supuesto no suele resolverse en la RC profesional, porque no hay un error de asesoramiento, ni en el Multirriesgo, porque no hay un daño material. La garantía que habría que revisar pertenece al ámbito del seguro de ciberriesgos, en las modalidades que los condicionados denominan fraude por engaño, transferencia fraudulenta o ingeniería social. Conviene comprobar si figura contratada, qué sublímite tiene y qué controles exige la compañía: la verificación telefónica del cambio de cuenta antes de ordenar un pago aparece con frecuencia entre esas condiciones.

El ciberriesgo atiende además otros dos supuestos propios de una agencia. El primero es el ataque que deja inaccesible el CRM, la agenda de visitas o el archivo documental, con sus gastos de restauración y el periodo de interrupción. El segundo es la brecha de datos personales.

Ese segundo punto merece atención porque la agencia responde de información especialmente sensible. El Reglamento General de Protección de Datos establece la obligación de notificar determinadas violaciones de seguridad a la autoridad de control sin dilación indebida y, cuando sea factible, en un plazo máximo de 72 horas, además de comunicarlas a los afectados en los supuestos previstos. Las pólizas de ciber suelen incluir precisamente la asistencia para ese proceso: técnica, jurídica y de comunicación. Lo analizamos en el artículo sobre el robo de datos de clientes y la responsabilidad en materia de protección de datos.

El Multirriesgo: la oficina y lo que hay dentro

El tercer contrato es el más convencional y el que las agencias suelen tener resuelto: la oficina, el mobiliario, los equipos informáticos, la rotura de cristales, el agua, el incendio y el robo. La referencia de producto es el seguro para locales y negocios cuando la explota una sociedad, o el multirriesgo para autónomos cuando el titular es una persona física.

Dentro de ese contrato suele viajar también la RC de explotación, que es la garantía que habría que revisar ante la caída de un visitante en la oficina o los daños al local arrendado. Y aquí aparece un supuesto característico del sector: el daño causado en un inmueble de un tercero durante una visita, una sesión de fotos o una obra de acondicionamiento. Conviene comprobar si la póliza contempla esa actividad fuera de la oficina y, en su caso, la custodia de llaves.

Un apunte sobre los equipos: en una inmobiliaria, el valor del contenido está menos en el mobiliario que en los ordenadores, los portátiles y los dispositivos que salen a la calle con los comerciales. Conviene revisar si la póliza contempla los equipos portátiles fuera del local y con qué límite.

Dónde se producen los huecos entre las tres pólizas

Con tres contratos distintos, el riesgo deja de estar en cada uno de ellos y pasa a estar en las costuras. Estos son los puntos donde con más frecuencia encontramos desajustes.

El fraude del correo. Es el supuesto que más veces queda sin resolver: la RC profesional lo considera ajeno a un error de asesoramiento, el Multirriesgo no ve daño material y la póliza de ciber, cuando existe, puede excluirlo si no se contrató esa modalidad concreta.

La actividad declarada. Una agencia que además administra alquileres, gestiona comunidades, tasa, reforma o promueve está realizando actividades distintas de la pura intermediación. Cada una puede requerir su tratamiento en la póliza.

Las cantidades de terceros. Las señales, las arras y las fianzas que la agencia recibe merecen un análisis propio, tanto por la normativa autonómica que pueda exigir una garantía como por las modalidades de fidelidad de empleados o de custodia que algunas pólizas contemplan.

La delimitación temporal. Un cambio de compañía sin revisar la retroactividad puede dejar sin respuesta operaciones antiguas que todavía pueden reclamarse.

Los colaboradores. Muchas agencias trabajan con comerciales autónomos o con otras agencias en operaciones compartidas. Conviene comprobar quién figura como asegurado y qué ocurre cuando la reclamación se dirige contra la marca de la agencia.

La decisión: tres contratos que deben leerse juntos

Una agencia inmobiliaria con solo un Multirriesgo de oficina tiene resuelta la parte menor de su exposición. Con un Multirriesgo y una RC profesional atiende el local y el expediente, y deja fuera el canal por el que hoy se produce buena parte del fraude. Y con las tres pólizas contratadas por separado, el riesgo se desplaza a las definiciones: qué actividad figura en cada una, quién es asegurado y qué modalidad concreta atiende cada supuesto.

La decisión, por tanto, se plantea sobre el conjunto: ordenar los tres contratos como un único programa, comprobando que ninguna de las situaciones de la tabla anterior queda sin un responsable claro dentro de su estructura de seguros.

Ese trabajo tiene un momento natural: antes de la renovación, cuando todavía se puede negociar. Y un dato de partida: la lista real de servicios que presta la agencia hoy, que casi nunca es la que figura escrita en la póliza de hace cinco años.

Si quiere comprobar cómo respondería su seguro en estas situaciones, podemos revisarlo con usted. Trabajamos con más de 95 compañías, lo que amplía las posibilidades de comparar precios, coberturas, condiciones y criterios de aceptación para buscar una solución adecuada y competitiva.

Análisis sin coste y sin compromiso. La revisión no implica obligación de contratar, también cuando la conclusión es que su estructura actual está bien planteada.

Mateo Molina · Molina López — Análisis y Optimización de Seguros

Este contenido tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. El alcance de la Responsabilidad Civil profesional, de explotación y patronal, de las garantías del Multirriesgo y de las modalidades de ciberriesgo (fraude por engaño, restauración de datos, interrupción, responsabilidad frente a terceros o gastos de notificación), así como sus límites, sublímites, franquicias, controles exigidos y exclusiones, varían según la entidad y el condicionado, y deben verificarse en las condiciones particulares y generales de cada póliza.

La delimitación temporal de la cobertura en los seguros de responsabilidad civil se rige por el artículo 73 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, y por lo pactado en cada contrato. Las obligaciones en materia de protección de datos se rigen por el Reglamento (UE) 2016/679 y su normativa de desarrollo, y los requisitos de registro, seguro y garantías de los agentes inmobiliarios dependen de la normativa autonómica aplicable. El análisis previo no garantiza la contratación ni la aceptación del riesgo.